UPRAVLJANJE

Što je upravljanje zgradama (nekretninama)?

Upravljanje zgradama (nekretninama) obuhvaća sve poslove vezane uz održavanje zgrade i svih njenih dijelova u funkcionalnom smislu radi očuvanja nekretnine i poboljšanja njene funkcionalnosti. Ti poslovi uključuju upravljanje (pravni, financijski i opći poslovi) i održavanje (građevinski, tehnički i strojarski poslovi).

Poslove vezane uz upravljanje zgradom suvlasnici povjeravaju upravitelju, a odluke koje se odnose na održavanje zgrade donose suvlasnici, s tim da međusobne odnose uređuju pisanim sporazumom (međuvlasnički ugovor).

Međuvlasnički ugovor

Međuvlasničkim ugovorom utvrđuju se uzajamni odnosi suvlasnika u svezi s upravljanjem i korištenjem nekretnine. Odluke koje proizlaze iz međuvlasničkoga ugovora obvezuju sve suvlasnike ako je ugovor sklopila većina suvlasnika čiji suvlasnički dijelovi čine više od dvije polovice (51%) vrijednosti svih posebnih dijelova. Odredbe međuvlasničkoga ugovora imaju učinak i prema suvlasniku koji je to pravo stekao nakon sklapanja međuvlasničkoga ugovora.
Međuvlasničkim ugovorom se također određuje tko je upravitelj zgrade, tko je ovlašteni predstavnik suvlasnika i visina pričuve za održavanje zajedničkih dijelova.

Predstavnik suvlasnika

Predstavnik suvlasnika je osoba koju je izabrala većina suvlasnika kako bi ih zastupala prema upravitelju, svim ostalim tijelima državne uprave i komunalnim poduzećima. Obaveze predstavnika proizlaze iz Međuvlasničkog ugovora i to su:
– ovlašteni predstavnik zaključuje ugovore u ime ostalih suvlasnika (npr. Ugovor o upravljanju) s izabranim upraviteljem,
– sudjeluje u odabiru izvođača radova,
– ovjerava radne naloge kao potvrdu izvršenih poslova,
– vodi brigu o zajedničkim prostorima i zemljištu koje pripada zgradi,
– podnosi izvješće o radu najmanje jednom godišnje.
Ako predstavnik prima naknadu za svoj rad, njena visina se određuje pisanom odlukom većine suvlasnika. Visina naknade se može utvrditi u neto ili bruto iznosu, a uobičajeno da upravitelj nekretnine vrši uplatu poreza i prireza u ime i za račun predstavnika suvlasnika.

Upravitelj nekretnine

Upravitelj nekretnine može biti pravna ili fizička osoba registrirana za obavljanje poslova upravljanja. Suvlasnici su dužni odrediti zajedničkog upravitelja. Zajednički upravitelj se bira i mijenja pisanom odlukom većine suvlasnika.
Upravitelj upravlja nekretninom u ime i za račun
suvlasnika u granicama ovlasti utvrđenih ugovorom. Prava i obveze redovnog upravitelja stambene zgrade određene su zakonom, ali njegova stvarna ovlaštenja proizlaze iz ugovora kojeg sklapa sa suvlasnicima zgrade.
Upravitelj je obvezan, koliko je najviše moguće, čuvati interese svih suvlasnika nekretnine i u obavljanju poslova redovite uprave slijediti upute većine, a izvanredne poslove poduzimati samo na temelju suglasnosti svih suvlasnika ili odluke suda koja je zamjenjuje; uz to je osobito dužan:
– položiti svakom suvlasniku uredan račun o poslovanju u prethodnoj kalendarskoj godini i staviti mu na prikladan način na uvid isprave na kojima se temelji i to najkasnije do 30. lipnja svake godine,
– izraditi pregled predviđenih poslova za održavanje i poboljšice, kao i predvidivih troškova i opterećenja u narednoj kalendarskoj godini te isto na prikladan način objaviti u kući najkasnije do isteka tekuće kalendarske godine,
– prikupiti više ponuda za poslove održavanja koji se ponavljaju u razmacima duljim od jedne godine, kao i za veće radove radi poboljšice.

Zajednička pričuva

Zajednička pričuva je namjenski vezana zajednička imovina svih suvlasnika nekretnine. Namijenjena je za pokrivanje troškova redovnog održavanja i poboljšavanja nekretnine i za otplaćivanje zajmova koji pokrivaju te troškove. Za izvanredno održavanje odnosno za veće zahvate na zgradi suvlasnici bi trebali osigurati dodatna sredstva.Zajedničkom pričuvom, kao imovinom odvojenom od imovine bilo kojeg suvlasnika, upravljaju suvlasnici i upravitelj nekretnine. Iz zajedničke pričuve dozvoljena su isključivo plaćanja koja pokrivaju troškove upravljanja nekretninom. Suvlasnici su dužni mjesečno uplaćivati sredstva zajedničke pričuve na žiro-račun nekretnine.Minimalni iznos pričuve je 1,53 kn/m2.

REDOVNO ODRŽAVANJE
Sredstva zajedničke pričuve koriste se za redovno održavanje zajedničkih dijelova i uređaja zgrade u graditeljskom i funkcionalnom stanju i to npr.:
• ličenje i bojanje zidova, stropova, vanjske i unutarnje stolarije, bravarije i tapetarski radovi,
• premazivanje zidova, stropova i dimnjaka,
• zamjena pokrova, keramičarski i drugi radovi na završnim oblogama podova i zidova,
• zamjena podnih obloga, premazivanje podova i popravak pročelja,
• zamjena i popravak stolarije uključujući i elemente zaštite od vanjskih utjecaja (kapci,žaluzine, grilje i sl.),
• popravak pokrova i ravnog krova,
• održavanje rasvjete i drugih električnih uređaja (zamjena žarulja, prekidača, utičnica,
zvonca, svjetiljki, internog govornog uređaja i sl.) kao i održavanje vanjske rasvjete koja
pripada zgradi,
• zamjena i popravak brava i drugih elemenata koji pripadaju zgradi,
• održavanje nasada, staza, opreme i drugih elemenata na zemljištu koji pripadaju zgradi
(ograde, sprave za igru djece, okviri za čišćenje tepiha, klupe i sl.),
• redoviti servisi na uređajima za grijanje i pripremu tople vode (kotlovnica i toplinska
podstanica i dr.),
• redoviti servisi dizala,
• redoviti servisi protupožarne instalacije i protupožarnih aparata u zgradi,
• redoviti servisi agregata za rasvjetu, hidroforskih postrojenja i prelivnih stanica za otpadnu
vodu i pumpnih stanica za vodu,
• redoviti servisi na antenskim uređajima, uređajima za prijam televizijskog programa
uključujući i uređaje za kabelsku i satelitsku TV,
• redoviti servisi na instalacijama vodovoda, kanalizacije, elektrike, plina i dr.
• redoviti servisi ostalih aparata i uređaja u zgradi prema naputku proizvođača,
• čišćenje dimnjaka i dimovodnih kanala (dimnjačarske usluge),
• dezinsekcija i deratizacija zajedničkih prostora zgrade i posebnih dijelova zgrade kada se
obavlja u cijeloj zgradi u cilju trajnog otklanjanja štetočina i gamadi,
• čišćenje kanala za smeće i septičkih jama,
• čišćenje odvodnih rešetaka, vodovodnih grla i oluka.

HITNI POPRAVCI
Hitnim popravcima smatra se poduzimanje radova na zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade u slučaju iznenadnog nastanka potrebe za intervencijom zbog kvara ili oštećenja na zgradi koje može prouzročiti opasnost ljudima ili onemogućavaju normalno funkcioniranje zgrade i to npr.:
• Kvarova na plinskim instalacijama,
• Kvarova na sustavu centralnog grijanja i toplovodnom sustavu,
• Puknuća, oštećenja i začepljenja vodovodne i kanalizacijske instalacije, radi sprječavanja daljnjih štetnih posljedica,
• Kvarova na električnoj instalaciji,
• Znatnijih oštećenja dimnjaka i dimovodnih kanala,
• Prodiranja oborinskih voda u zgradu, saniranja posljedica istog prodora, te znatnijeg oštećenja krova,
• Narušene statičke stabilnosti zgrade ili pojedinih dijelova zgrade,
• Kvarova na dizalu,
• Otpadanja dijelova pročelja.

NUŽNI POPRAVCI
• Sanacije krovne konstrukcije, nosivih zidova, stupova, međukatnih konstrukcija, temelja,
• Sanacije dimnjaka i dimovodnih kanala,
• Sanacije ravnih i kosih krovova,
• Sanacije klizišta,
• Zamjene instalacija na zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade (vodovodne, kanalizacijske, električne, plinske, centralnog grijanja i sl.),
• Popravka pročelja zgrade,
• Izolacije zidova, podova i temelja zgrade.

Osiguranje

Osnovno (obavezno) osiguranje podrazumijeva osiguranje zajedničkih dijelova zgrade, osiguranje od odgovornosti vlasnika i upravitelja.

Predmet osiguranja su građevinski objekti, kako njihovi stambeni i poslovni dijelovi, tako i svi njihovi zajednički dijelovi i to:
• zajednički prostori zgrade (ulazno predvorje, stubište i površine izvan stanova i poslovnih prostora, podrum, sklonište, sušiona, praona rublja, potkrovlje, nadstojnički stan, prostor za odlaganje kućnog otpada, zajedničke društvene prostorije i sl.),
• ostali prostori koji mogu pripadati vlasnicima (šupe i tavani, te garaže ukoliko se nalaze u osiguranom građevinskom objektu),
• temelji i podrumski zidovi,
• sve ugrađene instalacije,
• svi ugrađeni uređaji i oprema (dizala, centralno grijanje s cisternom za gorivo, bojleri, hidrofori, uređaji za klimatizaciju i dr.)

Osiguranje zgrade ne uključuje ukupni sadržaj pojedinih stanova i drugih prostorija u zgradi, odnosno sve ono što nije građevinski dio nekretnine.

Osiguranje od odgovornosti suvlasnik i upravitelja zgrade:
Ovim osiguranjem pokrivena je odgovornost vlasnika i upravitelja zgrade za štete koje bi mogle nastati ili biti nanesene životima, zdravlju ili imovini trećih osoba, a koja proizlazi iz same činjenice posjedovanja i upravljanja zgradom, odnosno korištenja zgrada, prostorija, zemljišta i dizala zgrade.

Trećim osobama ne smatraju se vlasnici (etažni) zgrada, vlasnici poslovnih prostora, upravitelj te svi korisnici stanova odnosno poslovnih prostora i garaža bez obzira na njihov status (stanari, podstanari i sl.).

Redovna i izvanredna uprava

O poslovima koji se tiču samo redovitoga upravljanja zgradom suvlasnici odlučuju većinom glasova, dok je za izvanrednu upravu potrebna suglasnost svih suvlasnika.

Izvanrednom upravom se osobito smatra: promjena namjene stvari, veći popravci, dogradnja, nadogradnja, preuređenje, otuđenje cijele stvari, davanje cijele stvari u zakup ili najam na dulje od jedne godine, osnivanje hipoteke na cijeloj stvari, odnosno davanje pokretne stvari u zalog, osnivanje stvarnih i osobnih služnosti, stvarnoga tereta ili prava građenja na cijeloj stvari.

Povezivanje ZK i KPU te upis posebnih dijelova zgrade u ZK (etažno vlasništvo)

Zakonom o izmjenama i dopunama zakona o vlasništvu (NN 143/12, 152/14) propisana je zakonska obveza upravitelja da u ime i za račun suvlasnika pokrene sve potrebne postupke pred nadležnim tijelima i sudovima u svrhu upisa zgrade i svih njenih posebnih dijelova u zemljišnu knjigu sukladno odredbama Pravilnika o povezivanju zemljišne knjige i knjige položenih ugovora i upisu vlasništva posebnog dijela nekretnine (etažnog vlasništva) (NN 121/13).

Postupak je potrebno provesti za sve zgrade izgrađene do 01.01.1997.g., a sam rok za pokretanje postupaka je 31.12.2015.g., s tim da je važno istaknuti da se navedeni rok smatra instruktivnim, odnosno da je i nakon proteka ovog roka moguće pokrenuti potrebne radnje i postupke.

Cilj navedenog postupka je upis zgrada i svih posebnih dijelova, odnosno upis etažnog vlasništva s određenim omjerima.